投资客燕郊溃逃,会有人来接盘吗?

投资客燕郊溃逃,会有人来接盘吗?

图片来源@视觉中国

文丨买房人参考

最近,燕郊放开落户的消息开始流传,到3月中旬开始接受办理,三河市人口管理大队门前排起了长队。据办理人员透露,三河市范围内,持有三河市辖区内70年产权房本的本人、配偶、子女及父母等近亲属均可以落户。

此外,拥有大专及以上学历或者相关技能证书,只要在三河市范围内有合法经营的公司、单位劳动合同及一个月的社保或个税记录,可以申请人才落户。个体商户及公司经营者,只要有2个月的相关纳税记录同样可以申请落户。

落户政策的放开是各大城市抢人之战的一大利器,而三河市的落户政策也是由来已久,但此次之所以格外受关注,是因为房价腰斩的燕郊,终于在落户政策放开之后看到了解套的希望。

但似乎,急于逃离燕郊的投资客们,并没有顺利找到接盘侠。

被套牢的燕郊投资客

2017年限购前,只要购买住宅就可以办理落户。在京津冀协同发展及地铁平谷县等一系列政策刺激下,包括燕郊在内的环京楼市疯涨,二手成交价一度接近4万元/平方米。

即便价格让人吃惊,但因为凭借房产证或购房合同就可以拿到准迁证,还是有众多北漂和投资客涌向了燕郊,短期内,燕郊从一个几万人的小镇变身为常住人口上百万的新区。

高涨的楼市,让很多人昏了头。大家一致认为,受北京317限购政策影响,无法在北京购房的刚需们会外溢到燕郊,大量的需求会进一步刺激楼市上涨。投资燕郊的炒房客们出手阔绰,三四套或十几套,贷款或全款,毫不犹豫。

但美梦没有做久,北京限购之后两个月,燕郊也开始限购。投资客们没有等来外溢的刚需,反而等来了成交量的下滑和价格的回落。据统计,限购政策实施两个月后,二手房的成交量仅为高峰期的十分之一。

但仍在抱着房产升值梦的炒房客们罕见地缺乏了对市场洞察的敏锐,面对下滑的房价没有迅速做出反应降价出售,反而寄希望于楼市回暖。但现实给了炒房客们重重一击,三年多之后的今天,燕郊的房价一路跌到了两万以下。

年初,一则燕郊房产免费赠送的新闻刷了屏。网名“厚土”的一位先生,发帖称免费赠送燕郊的天洋城房产,受赠者仅需承担过户费用以及剩余的贷款。原本都以为是一场房东为卖房上演的套路,深挖下来,却是一个被燕郊房产高位套牢而割肉止损的例子。

投资客燕郊溃逃,会有人来接盘吗?

“厚土”购房的节点在燕郊楼市疯狂的2016年,当时单价2.7万/平方米,共108万元,首付两成加上其他费用共付了24万元。四年来月供支出二十万上下,已经为了这套房子支出了四十多万,贷款剩余仍有73.64万元。

而根据链家网数据显示,当前房子二手房价格仅为1.966万元/平米,按市场价计,这套房子目前的价值为78.64万元。相比于73.64万元的剩余贷款,可以说受赠者仍有5万元的空间。但对于“厚土”来说,这已经是一笔实打实的负资产。

更重要的是,二手市场不景气,愿意接盘燕郊的并不多,“厚土”只能以赠送的方式来出手房产。谁也不知道燕郊的房产何时能够止跌反弹,对于即将离开燕郊的“厚土”而言,能处理掉这套房子,算是明智的及时止损。

“厚土”并非是燕郊送房的独一家,在去年四月份,就有消息说燕郊忆江南小区93平方米的房子免费送,原因是房子剩余的房贷已经远远超过了当年价格,成为了负资产。

有趣的新闻背后,是一个个被燕郊楼市套牢的房东。对投资客幸灾乐祸者有之,对刚需们择错购房时机的惋惜有之,但无论是什么情况,燕郊的确成为了追高者的牢笼。

户籍新政下急于逃离

此次燕郊放开落户政策,让一众炒房者看到了解套的希望。落户的人数多了,自然会慢慢形成购房需求,有需求,自然不愁无人接盘。而且,有消息称燕郊二手房限购即将放松,而且平谷线也马上要开工了,届时,燕郊楼市就有可能重回高点。

投资客们伺机而动,开始将房源上架。据中介透露,从限购放松的消息传出来之后,新增挂牌量增加了两倍。不仅是数量上升,投资客们抬高了挂牌价,以远高于小区均价的价格挂出,颇有试探市场的意味。

而户籍新政对房价的刺激是不可忽视的。贝壳数据显示,3月4日到3月11日一周,燕郊二手房平均成交价为1.71万元/平方米,环比上升1.9%,同比上涨14%。不过与2020年3月成交均价相比,仍有1000元/平方米左右的下跌。

但割肉止损已经是投资客们共识。户籍新政吸引来一批落户刚需,是最好的解套时机。短期内回本已然不可能,但是能够趁着这波行情将房子出手,至少可以换来现金去寻找新的投资机会。

有燕郊的房产中介反映,在燕郊投资客中,很大一大部分是房产销售和中介,当初利用资源优势买了房,但都没想到会被套牢,如今他们平时聊得最多的,就是赶紧处理掉房子,然后离开燕郊。

当然,也已经有更多的人离开了燕郊,把房产委托给相熟的中介朋友。利用从业者优势,这部分投资客的消息更灵通,渠道也更广,往往能卖一个相对好的价格,也更容易卖出。但是,亏损已经是不可逆转的事实。

燕郊无人接盘

但投资客的集体逃离也并不如人意,落户政策从3月12日开始,不到一周的时间里经历了从“有本就落”,到对房本年限及产权时间作出明确限制,再到对落户人的社保增加要求,3月18日因为政策引发房价剧烈波动而被紧急叫停。

落户政策的叫停无异于让刚刚有回暖迹象的燕郊楼市再次陷入冰窟。

在2017限购政策出台之后,燕郊的楼市反应迅速,量价齐跌,甚至,由于没有人愿意再碰燕郊的房产,数十家中介门店被迫关闭。当年辉煌的中介一条街一夜入冬,门庭寥落。

三年过去,燕郊楼市仍然没有等来春天。据贝壳研究院数据显示,2020年全年,燕郊二手房成交量仅有300余套,且成交均价跌幅扩大,同比下跌幅度达8%。

楼市历来是“买涨不买跌”,在燕郊楼市阴跌近四年之后,虽有户籍新政短期刺激了房价的上涨,但成交量仍然未能有所突破,燕郊仍然无人接盘。

被燕郊楼市套牢的投资客们翘首以盼,下一次解套的希望在哪儿呢?是平谷线开通,还是京唐城际运行?或者是通州和北三县协同发展规划的细则落地,或者是等了二十多年的“入京”。

但,指望政策放松来“拯救”燕郊楼市已经没有可能,投资客们能做的,或许只有一个字——等!

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